Бизнес на «полезных» метрах: зачем строят микроквартиры

Что такое «полезные» метры

Полезные метры — это необходимый минимум жилой площади для жизни человека. Для сравнения можно привести пример автомобиля с минимальной комплектацией. Ехать на нем не так комфортно, но если добавить климат-контроль, подогрев сидений, радио и автоподъемник, то станет значительно удобнее. Но такая машина станет дороже. 

«Полезные» метры в основном ориентированы на низкодоходные слои населения. Люди хотят приобрести жилье, но денег хватает только на вариант с меньшей жилплощадью. Специально для них, то есть под покупательную способность, созданы предложения, в которых нет «‎лишних» квадратных метров. Только те, что помогают выполнять жизненно важные функции: поесть, поспать, помыться.

Микроквартирами называют объекты общей площадью до 18-22 кв. м. На рынке новостроек чаще всего такой метраж имеют апартаменты, а на вторичном рынке — квартиры, расположенные в домах-общежитиях семейного типа и ведомственных дома. Они уступают в цене «‎нормальному» жилью.

По теме. Ограничения ЦБ по ипотеке с 1 марта: кому будет труднее получить кредит

Кто покупает микроквартиры

Интересный факт: согласно санитарным нормам, в России полагается 6 кв. м жилой площади на человека. Так что в квартире на 18-22 кв. м в одиночку можно вполне комфортно разместиться. Многое зависит не от самой квартиры, а от грамотного дизайн-проекта.

Кто предпочитает микроквартиры:

1. Студенты из регионов, которые не хотят жить в общежитии или в арендованной комнате в коммуналке. Им важна близость к вузу. Некоторым также важно получить прописку в городе-миллионнике.
2. Люди со скромными доходами. Важный плюс здесь — налог на имущество и оплата коммунальных услуг квартир малой площади ниже, чем у обычных.
3. Инвесторы, для которых приобретение десятка-двух таких квартир — беспроигрышное вложение средств под дальнейшую сдачу через риэлторов или субподрядчиков. Гости города, рабочие и студенты охотно снимают такие квартиры. Главный признак, по которому ищут квартиру, — невысокая цена.
4. Предприниматели, для которых микрожилье — альтернатива номеру в гостинице. Для них важна близость к центру города и транспортная доступность.

Как предприниматели зарабатывают на «полезных» метрах

Давайте проведем расчеты: представьте типового застройщика жилого комплекса общей площадью 10 000 квадратных метров. На эту площадь приходится 250 квартир. Среди них есть однокомнатные по 40 квадратных метров. Руководствуясь принципом «полезных» метров, застройщик сокращает их площадь до 35 квадратных метров, условно сохраняя функциональность.

Что получается: на весь жилой комплекс добавилось 10% площади, а квадратный метр с учетом инфляции может вырасти на 15%. То есть чем меньше квадратура квартиры, тем она дороже на один квадратный метр. Это, в свою очередь, повышает маржинальность застройки. Если застройщик уменьшает площадь каждой квартиры на 5 кв.м, будь то однокомнатная, двухкомнатная или трехкомнатная квартиры, выгода становится очевидна.

 Пример оптимизации площади квартир жилого комплекса

Допустим, если у трехкомнатной квартиры площадью 83 кв.м стоимость квадрата была 165 000 рублей, то при сокращении площади его стоимость будет уже 170 000 рублей. Если посмотреть на выручку ЖК, то вследствие оптимизации жилплощади появилось 13 000 кв.м свободного пространства. 

Из 212 квартир, которые были изначально, получились 232. И это дает возможность застройщику заработать на 80 млн рублей больше. Рост спроса на малогабаритное жилье ведет к удорожанию квадрата, в 2023 году рост стоимости 1 кв.м составил 2,4% за полгода и 9,2% за год.

Этическая сторона «‎полезных» метров

Растет инфляция, а вместе с ней и стоимость квадратных метров. Покупатели, которые вчера могли себе позволить жилье класса «комфорт», сегодня могут рассчитывать только на «‎эконом». Поэтому происходит экономическая калибровка продукта под запрос целевой аудитории.

Посмотрим на вопрос с этической точки зрения. Если студенту нужна площадь исключительно для сна, то по принципу «полезных» метров ему достаточно площади от 8 до 10 кв.м. А если у студента клаустрофобия? Как такое жилье будет влиять на его психологическое состояние — вопрос открытый.

Если опустить возможные психологические проблемы и взглянуть шире, ситуация та же. Когда человек покупает небольшую квартиру, удовольствия от нее меньше, чем при покупке просторной жилплощади. Поэтому микрожилье — это всегда история про «необходимость».

Здесь в плюсе — бизнес. Застройщики давно взяли на заметку принцип «полезных» метров и иногда могут перебарщивать. Каждый день появляются многоэтажные жилые комплексы на окраинах городов, которые в простонародье называют «‎человейниками». Причем площадь жилья в таких домах может оказаться еще меньше, чем нужно. Некоторые варианты поражают. Например, предложения площадью 10-12 кв. м с видом на такую же бетонную коробку. Жить в такой квартире, скорее всего, будет непросто.

По теме. «Цифровая осада»: как формируются угрозы для умных жилых комплексов

Что если взять и увеличить жилье

С точки зрения клиентоориентированности бизнесу следует задуматься о комфорте будущих жильцов дома. Не забывайте, что жилье строится в первую очередь для людей. Оптимизируя квартиры по принципу «полезных» метров, помните, что ключевая задача — дать минимальную, но комфортную жилую площадь. 

Удачная планировка может сделать удобной для жизни даже относительно небольшую квартиру. Работайте с дизайнерами интерьера, которые уделят внимание грамотной организации пространства. Они предложат многофункциональную мебель, скрытые системы хранения, цветовые решения в оформлении стен и интерьера. Все это поможет сделать квартиру более комфортной для жизни.

Перспективы «‎полезных» метров

При всех своих недостатках и некоторых преимуществах микроквартиры, скорее всего, сохранят востребованность. На это есть много причин.

Для застройщика:

• экономические выгоды, связанные с возможностью предложить большее количество квартир уменьшенной площади и получить дополнительную прибыль;
• такие квартиры легче продать за счет более доступной цены и востребованности у разных целевых аудиторий;
• для некоторых игроков рынка это вопрос сохранения бизнеса на фоне изменений ключевой ставки, волатильности рынка, корректировок ипотечных программ.

Для владельца:

• порой это единственная возможность улучшить жилищные условия;
• переехать учиться в желаемое место или найти работу в городе-миллионнике;
• дополнительный вариант экономии на коммунальных платежах;
• возможность дополнительного заработка от сдачи таких квартир при относительно небольших инвестициях.

Во многом же дальнейшее распространение такого вида жилья будет зависеть от соблюдения баланса стоимости и качества исполнения. Возможно, в будущем застройщики смогут предложить более совершенные решения с учетом появления новых технологий в жилищном строительстве.

Фото на обложке: Freepik