Букит, Убуд и другие районы Бали: где выгоднее всего инвестировать в недвижимость

Экономика острова и рынок недвижимости

Бали — райское место, где всегда тепло. Мягкий и комфортный климат гарантирует круглогодичный приток туристов. А значит, у аренды нет сезонности: инвестор, покупая недвижимость с целью получения пассивного дохода, может планировать этот доход. Индонезия — одна из самых быстроразвивающихся стран Юго-Восточной Азии. Она входит в топ-10 самых безопасных стран с населением менее 5 млн человек. На Бали нет промышленных производств, что гарантирует благоприятную экологическую обстановку. 

Туризм — основа экономики Бали: на него приходится 80% доходов. Ежемесячно на остров приезжает около 450 тыс. туристов, а за первые 7 месяцев текущего года остров посетило уже более 3 млн человек. Такой туристический поток — мощный драйвер экономического развития. Прирост ВВП в 2022 году составил 5,3%. Однако, несмотря на это, туристический уровень все еще не вернулся к показателям допандемийного периода. 

Рынок недвижимости острова активно развивается, а объекты растут в цене. По данным AirDNA, стоимость аренды односпальных и двуспальных вилл и апартаментов выросли на 20% и 36% соответственно относительно показателей прошлого года. Доходность от аренды на острове составляет около 10–15%. Среди факторов, влияющих на доходность: район, сам жилой комплекс и его инфраструктура, близость к океану.

При покупке необходимо оплатить налог 11%, а в случае продажи объекта владелец должен будет выплатить 10% от дохода. Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду также составляет 10%, а для иностранцев — от 10% до 20% в зависимости от того, есть ли у инвестора зарегистрированное юридическое лицо, которое может владеть несколькими объектами недвижимости, или KITAS (ВНЖ).

Покупка недвижимости в Индонезии выгодна в первую очередь тем, кто хочет вложить имеющиеся средства, оградить себя от рисков, связанных с национальными валютами, и диверсифицировать свои активы. При довольно высокой стоимости на жилые объекты инвестиции быстро окупаются и начинают приносить владельцу пассивный доход. 

Важно помнить, что покупка недвижимости на Бали не является основанием для получения ВНЖ на острове. 

Во что инвестировать 

Рынок недвижимости острова меняется: еще несколько лет назад основной застройкой на острове были виллы. Комплексы с апартаментами и отельной инфраструктурой только начинают набирать популярность на острове и на них большой спрос. Сегодня они составляют большую часть проектов на острове. В таких комплексах представлены квартиры-студии и виллы с одной, двумя и тремя спальными комнатами. Это самый популярный вариант недвижимости, приобретаемый в инвестиционных целях. 

Букит привлекает туристов разнообразием и красотой пляжей с белым песком и чистой лазурной водой. Здесь есть пляжи как для серфинга (например, район Улувату), так и для более спокойного и семейного пляжного отдыха (район Нуса-Дуа). Для российских туристов дополнительным плюсом будет большое русскоязычное коммьюнити на полуострове.

Эксперты прогнозируют рост спроса на недвижимость именно на Буките, поскольку на полуострове ведется активная застройка современными люксовыми комплексами. Есть комплексы с огромными территориями, собственной отельной инфраструктурой, где есть все необходимое для постоянного проживания. Например, есть объект с детским садом и начальной школой на территории комплекса, что упрощает переезд семьям с детьми. Сегодня стоимость апартаментов на полуострове начинается от €86 тыс.

Для тех, кого интересует активная «тусовочная» жизнь, больше подойдут районы Чангу и Семиньяк. Это уже развитые районы с плотной застройкой и развитой городской инфраструктурой, которые сейчас находятся на пике своей популярности. Жилые комплексы в этих районах небольшие, так как почти не осталось свободной земли. Здесь есть широкий выбор объектов: например, стоимость апартаментов в бутиковом комплексе начинается от $100 тыс. В премиальном сегменте недвижимости стоимость апартаментов начинается от €250 тыс. Нужно отметить — пляжи здесь отличаются от полуострова Букит: песок на пляжах темный, вулканический.

Квартиры-студии в Убуде можно купить от €69 тыс. на начальном этапе строительства. Если инвестор хочет приобрести недвижимость в инвестиционных целях в этом районе, нужно обращать внимание на статус земельного участка, так как не все объекты можно сдавать в аренду легально. Поэтому большим спросом пользуются комплексы, где арендой занимаются управляющие компании. 

Чандидасу — еще один район острова, но пока не такой популярный и известный среди иностранцев. Он только начинает развиваться, поэтому место для застройки, в том числе на первой береговой линии, еще есть. Стоимость вилл здесь начинается от €213 тыс. за 75 кв. м. В инфраструктуру комплекса входят кафе и рестораны, бассейны, фитнес-центр, спа-зона и др.

Варианты владения собственностью на Бали

В Индонезии существует несколько форм владения недвижимостью для иностранных граждан. 

Leasehold (Hak Sewa)

Это самая популярная среди иностранцев форма владения недвижимостью в Индонезии. Инвестор может купить само здание, при этом арендуя землю, на которой оно стоит, у индонезийца. Срок аренды — 25 лет с правом продления. 

Покупка недвижимости в leasehold — максимально безопасный вариант для иностранцев, желающих иметь собственность в стране. По истечении срока, если инвестор решит не продлевать аренду земли, он может распорядиться недвижимостью на свое усмотрение: продать или даже снести. 

Помимо отсутствия юридических рисков, у leasehold есть еще одно преимущество: стоимость недвижимости при такой форме собственности гораздо дешевле, а сдавать в аренду ее можно по такой же цене, как и обычную.

Право на использование (Hak Pakai)

Этот вариант подходит тем, кто планирует остаться жить в стране. Выбирая такую форму владения недвижимостью, иностранец получает сертификат на свое имя. Сертификат регистрируют в Национальном земельном департаменте (BPN). Получив его, иностранный гражданин может полноправно использовать землю и жилье, и это право защищается законом. 

Срок действия сертификата ограничен: его выдают на 30 лет с возможностью продления. Максимальный срок владения недвижимостью составляет 80 лет. 

Важная деталь: купить жилье таким путем можно только при наличии визы (KITAS) и разрешения на работу. Более того, приобрести можно только один объект, а площадь участка не должна превышать 0.5 Га. 

Безусловное право на собственность (Hak Milik)

Земля может быть в собственности только у граждан Индонезии, однако у иностранцев все же есть возможность стать полноправными собственниками недвижимости. Инвестор должен подписать нотариально заверенный договор о предоставлении займа гражданину Индонезии, где залогом по займу становится приобретаемая недвижимость. 

Официально собственником объекта остается индонезиец. Таким вариантом чаще всего пользуются те, у кого есть местный партнер, или те, кто планирует в дальнейшем получить индонезийское гражданство (чтобы потом переоформить недвижимость на себя).