ЕГСН проведет семинар по вопросам приобретения жилья с использованием ипотечных средств.

В ходе семинара эксперты расскажут о ситуации на рынке недвижимости. Кроме этого участники узнают, как максимально защитить свои интересы при подписании кредитного договора и договора купли-продажи. А также все желающие смогут получить персональную консультацию по приобретению недвижимости в кредит и рассчитать возможную сумму ипотечного кредита.

Семинар проводят эксперты ЕГСН и ипотечного центра банка DeltaCredit.

Мероприятие состоится 21 марта 2012 года в 18:45 в помещении банка DeltaCredit по адресу: Москва, Стремянный переулок, дом 38.

Регистрация и дополнительная информация: 8 (962) 951-77-77 – Чашкина Елена Сергеевна

В чем связь недвижимости и эпохи Хаммурапи? Ну, в первую очередь, в том, что даже в этот Старовавилонский период у народа была недвижимая собственность, которую они продавали, закладывали, брали в аренду или, наоборот, сдавали.

Далее - связь более интересная и глубокая. Хаммурапи – это изначально имя Вавилонского царя, который прославился двумя великими делами: объединением Месопотамии и изданием (путем высечения на черной диоритовой стеле) уникального свода законов, цель которых бала «водворение порядка» в созданной империи. Часть этих правил напрямую касалась недвижимости, и самое удивительное, что законы, написанные еще в XVII веке до н.э. действуют и сегодня.

- «Авансовый платеж возвращается жильцу полностью, если договор аренды расторгается по инициативе хозяина жилища». Так или иначе, но это правило действует и сегодня. Редкому собственнику достанет наглости попросить жильцов съехать, и при этом не вернуть залоговую сумму, если, конечно, квартире, офису или дому не был нанесен существенный ущерб.

- «Арендатор имеет преимущественное право возобновления аренды». В нашей стране это положение закреплено как законодательством, так и практикой. Статья № 621 Гражданского Кодекса говорит о том, что при надлежащем исполнении условий договора, именно действующий арендатор имеет первоочередное право заключения нового соглашения. На практике это положение также очень часто соблюдается – большинство арендодателей предпочитают продлять договор, а не искать новых жильцов

- Сразу несколько законов Хаммурапи регулируют ответственность и наказание арендатора «за нерадивость», то есть за недостаточное усердие, внимательность и рвение при обработке полей или садов. И в этих законах, находит отражение статья Гражданского Кодекса № 286, которая подразумевает, что земля может быть изъята при ненадлежащем ее использовании арендателем. Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то они могут быть «национализированы» даже если находятся в собственности.

В тоже время, некоторые законы Хаммурапи существенно отличаются от ныне существующих. В частности, в Вавилоне преимущественный способ наследования был – по закону. То есть, наследодатель, конечно, мог попытаться оставить свое имущество кому-то помимо близких членов семьи, но если у него были дети, в том числе и внебрачные, внуки и супруг, то наследство получали именно они.

С начала года стоимость московской недвижимости, пусть и совершенно не впечатляющими темпами, но росла. Особенно заметное подорожание прошлось на первую половину осени. Именно тогда различные аналитические службы и компании, работающие в сфере жилой недвижимости, зафиксировали СРЕДНЮЮ стоимость квадратного метра на отметке 150 000 рублей.

Эксперты сходись во мнении, что причины роста цен – это нестабильность на мировом рынке, колебание курсов валют и, главное, уход финансовых игроков в тихую гавань – в недвижимость.

Но, если последний фактор имел место быть, то сейчас можно сделать два вывода: или миновал мини-кризис, и владельцы миллионов снова понесли свои средства на более рентабельные рынки, чем рынок недвижимости, или 150 000 рублей это максимальная (средняя) цена, которую готовы платить инвесторы за столичные квадратные метры.

В последние две недели стоимость рекламируемой недвижимости начинает планомерно снижаться. И по разным подсчетам за полмесяца она уже потеряла от 1,5% до 2,5%. Еще раз стоит уточнить, что эти данные касаются квартир, которые только ожидают своих покупателей.

Если же рассматривать ситуацию с реальными продажами, и брать в расчет только квартиры, которые участвовали в сделках, то динамика будет более спокойной – за два осенних месяца квартиры, в среднем, по сравнению с началом года, подорожали на 6-7%, а стоимость квадратного метра до 150 000 рублей так и не дотянула.

Удивительно, как иногда хочется поверить в чудо! Даже когда интуиция истошно вопит «не верь», а опыт трясет перед разумом транспарант с надписью «Квартира в центре не может стоить дешево», так хочется поселить в трех километрах от кремля всего лишь за 24 000 рублей в месяц.

Мне хотелось это сделать невероятно. И тем сильнее, что приближалась осень, и моему детенышу предстояло пойти в школу, расположенную недалеко от станции метро «Новокузнецкая». В результате, я внесла аванс за квартиру, жильцы которой должны были съехать через полторы недели.

Скажу сразу, что квартиру я эту не сняла, а еще скажу, что провальность данной затеи я почувствовала сразу. Но поверить в чудо иногда хочется очень сильно, и я сама закрыла глаза на приметы «черного маклера».


1. На сайте www.cian.ru под номером телефона «черного риелтора» значилась только одна квартира. В то время как невозможно встретить риелтора, который работал бы с одним объектом.

2. Все в том же «циане» было отмечено, что хозяева готовы сдать квартиру жильцам с детьми и животными. Лояльность к животным должна была насторожить, поскольку квартира была очень даже неплохой.

3. Риелтора мало интересовало, кто и в каком составе будет проживать квартире.

Дальше больше.


4. С еще не съехавшими жильцами (в моем случае с жильцом) риелтор общался на «Ты» и довольно панибратски. Складывалось ощущение, что они друг друга знают.

5. Едва я сказала, что мне все подходит, риелтор предложил выйти на улицу и обсудить аванс. В принципе, это дело обычное. А вот желание риелтора получить в качестве аванса не менее 10 000 рублей, должно было насторожить. Как правило, при аренде аванс - это весьма символичная сумма.

Скажу, что мне удалось договориться с ним на 3 000 рублей, о получении которых я попросила написать расписку.


6. Но оказалось, что данный риелтор не знает, как надо писать расписки.

7. Далее, он оказался не в курсе, чем аванс отличается от задатка.

8. Сказал, что сейчас работает частным образом, но при этом не смог назвать ни одной фирмы, в которой работал когда-то.

9. Уверял, что работает в сфере аренды и продажи загородной недвижимости и дел у него невпроворот))))

10. И, наконец, через день после принятия этого аванса перестал отвечать на звонки.

Не смотря на это, свои деньги я получила обратно. Но хочу посоветовать всем: если при аренде квартиры вы натыкаетесь хотя бы на пару этих пунктов, знайте - перед вами настоящий "черный маклер"!

И еще совет: верьте в чудо не больше, чем своей интуиции и профессиональному чутью))) ЕГСН

Если проанализировать базу столичных квартир, выставленных на продажу, то окажется, что два из трех предложений переоценены. То есть, эти квартиры не найдут своих покупателей, как минимум в течение ближайшего года, а то и двух лет.

Причина массовой переоценки квартир, как считают эксперты ЕГСН, исключительно в завышенных ожиданиях собственников. Специалисты отмечают, что в среднем, цена продавца отличается от реальной на 15% - 20%.

Многие квартиры переоценены еще сильнее – на 50%, а иногда даже на 70%. Если речь идет о собственниках элитной недвижимости, то они чаще всего ссылаются на эксклюзивность своего предложения, на дорогой и замысловатый ремонт, а также на отборное соседство. Что удивительно, собственники обычных квартир аппелируют к тому же самому. Так, риелторам часто приходится слышать о кооперативных домах, где живут «исключительно приличные люди», или, например, о ремонте в подъезде, который был выполнен «всего два месяца назад».

С такими продавцами, отмечают эксперты ЕГСН, работать крайне сложно. Их завышенная цена часто следствие плохой мотивации к продаже квартиры. Одна клиента компании хотела продать квартиру в Москве и уехать в Италию. Но поскольку там работать она не собиралась, ей нужна была сумма, которой бы хватило и на покупку недвижимости, и на сносное существование. Именно поэтому она хотела продать свою пятидесяти метровую квартиру в девятиэтажном панельном доме у метро Кантимировска за 14 000 000 рублей.

Часто клиенты шаблонно подходят к оценке своего жилья, и из-за этого очень сильно завышают цену. Считается, что недвижимость в центре Москвы стоит дорого. Это так, но не на всяких улицах и не во всяких домах. Продавцы это в расчет не принимают. И порой хотят продать квартиру на первом этаже, в доме, расположенном рядом с вокзалом, по цене сопоставимой со стоимостью квартиры, расположенной в одном из переулков Арбата.

Также довольно часто продаются переоцененные коммуналки. Их жители, разъезжаясь, планируют максимально улучшить свои жилищные условия, и не желают считаться с рыночными ценами. А поскольку они все равно привыкли жить в коммуналке, то готовы ждать своего покупателя бесконечно.

Эксперты ЕГСН отмечают, что крайне редко, но все же встречаются продавцы, которые недооценивают свою недвижимость. Как правило, это люди несколько экзальтированного склада и крайне увлеченные каким-то делом. Они не прозванивают несколько компаний, чтобы найти ту, которая пообещает продать дороже, а приходят в ту, о которой что-то слышали, и часто очень удивляются, как дорого стоят их квартиры. В Единую Городскую Службу Недвижимости однажды обратилась преподавательница музыки с просьбой помочь ей оформить приватизацию на квартиру, которая располагалась на Гоголевском бульваре. Забирая документы, женщина поинтересовалась, сколько ее квартира стоит, а когда услышала сумму, крайне удивилась, что является, по сути, обладательницей полумиллиона долларов.

На прошлой неделе сразу на нескольких «авторитетных» сайтах прочитала о том, что, оказывается, на московский рынок ЖИЛЬЯ возвращаются инвесторы. Ньюсмейкерами выступали, как вы можете догадаться, компании, занимающиеся продажей новостроек.

Но дело даже не в этом, а в том, что за свой, пусть и не столь долгий, риелторский век я видела только одного покупателя-инвестора.

В сентябре-декабре 2009 года он решил в инвестиционных целях прикупить квартиру в Москве. Бюджет – $ 200 000.

Как для нормального инвестора принципиальное значение для него имело: чтобы квартира была хорошая (в это он вкладывал свой смысл), и чтобы стоила дешевле рыночной цены. Разумеется, я ему объясняла, что московского продавца никаким кризисом не прошибешь, и хорошая квартира дешевле рынка - это невозможно потому, что невозможно никогда!

Но вместе с этим подыскивала квартиры, которые имели шанс назваться инвестиционно привлекательными. Просмотры всегда проходили по одному сценарию: мой клиент, морща нос, ходил по «инвестиционному» объекту, по пять раз уточнял цену, и очень часто говорил … беру! На миллион рублей дешевле.

У хозяев округлялись глаза, они смотрели на своего агента, а тот спешил затянуть свое: «Неееееееет, это невозможно».

Скажу, что поначалу, мне даже стыдно было с ним ходить, ведь я понимала, что люди с нами просто теряют время. А потом, ничего, втянулась. Мы посмотрели штук тридцать квартир и … подписали расторжение договора.

От руководства я услышала сетования о том, что «не дожала» клиента, а от клиента объяснение, почему он не станет покупать квартиру в Москве.

Глобальных причин было две. Он считал, что жилье в столице жутко переоценено. И был уверен, что недвижимость будет «падать»…. А через неделю клиент мне написал, что купил 5 кг золота. Я за него «порадовалась» и забыла.

Вспомнила, когда прочитала о вновь вернувшихся на рынок покупателях-инвесторах. И как-то в тему пару дней назад получила сообщение, все от того же, клиента. Цитирую: I obrati vnimanie-kak ya eshe govoril god nazad(!):nedvizhimost' DESHEVEET v drugih tovarah…:))))))))

А ведь надо сказать, что он прав! И чтобы в этом убедиться достаточно зайти на сайт http://www.forexpros.ru или http://www.finam.ru

В декабре 2009 года средняя стоимость столичного квадратного метра равнялась $ 4 100, сейчас $ 4 600. Рост 12%.

Но, в то же время, в 2009 году 1 м2 по стоимости равнялся 51 баррелю нефти, сегодня, примерно 38 баррелям. В нефти недвижимости упала примерно на 21%.



Точно также, в 2009 году средняя стоимость московского квадратного метра была сопоставима со стоимостью 3,4 унций золота. Сейчас м2 стоит 3.05 унции. Падение на 10,2%.



В серебре падение московской недвижимости выглядит еще более внушительным – порядка 50%. Если в 2009 году, условно, м2 можно было обменять на 214 унций серебра, сегодня для такого обмена понадобится лишь 99 унций полудрагоценного металла.



Но сильнее всего недвижимость подешевела в товарах, ценность которых мы осознаем не особенно. К примеру, хлопок. По отношению к московским квадратным метрам он подорожал на 60%.



Столичные квадратные метры стали стоить дешевле и в пшенице. Полтора года назад м2 можно было купить за 37.9 тонн пшеницы, сейчас за 21 тонну. Падение более чем на 40%.



Недвижимость подешевела даже в кукурузе. Хотя, почему даже? Из кукурузы делают био топливо, которое в последнее время пользуется особым спросом. Недвижимость таким спросом похвастаться не может. И если все в том же 2009 году один квадратный метр «стоил» 10 тонн кукурузы, то теперь только 6. Как видим, в кукурузе падение такое же, как и в пшенице – 40%.



Учитывая это все, странно читать о какой-то там инвестиционной активности. Настоящие инвесторы не вернутся на московский рынок жилой недвижимости еще долго. Точно так же, как на депрессивные рынки Турции, Болгарии, Испании и т.д.

Единая Городская Служба Недвижимости

Как правило, покупатели недвижимости, принимаясь за поиски квартиры, точно представляют, что и где они хотят купить. Район часто имеет принципиальнейшее значение. Но иногда, приступив к поиску, вдруг оказывается, что в нужном районе искомых квартир или нет вовсе, или крайне мало.

С такой ситуацией эксперты ЕГСН сталкивались не однократно, и поэтому решили рассказать какие квартиры и в каких районах встречаются наиболее часто.

К примеру, однокомнатных квартир больше всего у станций метро Беговая, Выхино, Щелковская, Чертановская и Речной вокзал (по мере уменьшения количества предложений).

Покупатели двухкомнатных квартир с большим выбором столкнутся, если станут выбирать себе жилье у станций Чертановская, Измайловская, Петровско-Разумовская и Новогиреево.

А вот трехкомнатные квартир чаще всего встречаются у станций метро Университет, Чертановская, Кунцевская, Славянский бульвар.

Иногда клиента компании ЕГСН просят подобрать нестандартные квартиры. К примеру, малогабаритные. Но у такого жилья «ареал обитания» очерчен очень четко. И просьба найти малогабаритную квартиру допустим, у станций метро Волгоградский проспект, Ботанический сад или Международная, останется не удовлетворенной.

Основное количество малогабаритных квартир расположены в районах станций метро Щелковская, Полежаевская, Октябрьское поле и Семеновская.

Если же при выборе квартиры одним из основных критериев является большая кухня, то на поиски жилья стоит отправляться к метро Университет, Полежаевская, Планерная, Кунцевская и Новые Черемушки.

Немало людей, при поиске квартиры, очень волнует этаж будущего жилья. Абсолютное большинство заявляет, что хотели бы купить квартиру на 3-5 этажах. Таких квартир, разумеется, особенно много в центре, где этажность строений часто не превышает указанных пределов. Например, на Арбате, рядом со станциями Кропоткинская, Смоленская и Пушкинская. Что касается более экономичных районов столицы, то квартиры на 3-5 этажах наиболее часто встречаются на Выхино и у станции метро Кунцевская.

Но все же, большинство покупателей, выбирая квартиру, в первую очередь, ориентируются на цену. Часто на самую минимальную. На сегодняшний день это до 5 000 000 рублей. Большинство таких квартир продаются на станциях Выхино, Щелковская, Петровско-Разумовская, Царицыно, Новогиреево и Кузьминки.

Как известно всякая цена из чего-то складывается. Невысокая цена на квартиры, как это ни печально, складывается из недостатков жилья. Первый этаж к таковым относится, несомненно. Поэтому, видимо, и не стоит удивляться, что в районах-лидерах по невысокой цене недвижимости, наиболее часто встречаются квартиры на первых этажах.

Итак, шанс наткнуться на квартиру на первом этаже наиболее высок в районе Выхино, Щелковской и Новогиреево. Но в то же время, очень много квартир на первых этажах продаются в районе станций Университет, Крылатское и Кунцевская.

А знаете ли вы, что космические корабли относятся к объектам недвижимости?

Сто тридцатая статья Гражданского кодекса к недвижимости, собственно, кроме строений, относит также и прочие объекты, или как указано в законе «вещи», подлежащие государственной регистрации. Кроме космических кораблей, к таким вещам относятся воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания.

На первый взгляд причисление всевозможных судов к категории недвижимости, кажется странным. Но с юридической и экономической точек зрения недвижимость характеризуется не столько своей неподвижностью, сколько высокой стоимостью и необходимостью в гос. регистрации.

Еще на заре освоения внеземных просторов космические державы озадачились вопросом защиты своих кораблей и космонавтов, в случае их приземления на территории «противника». И в 1968 году было подписано международное соглашение о спасении космонавтов и передаче кораблей и фрагментов летательных аппаратов той стране, в которой корабль был зарегистрирован. С момента принятия и подписания это соглашение не претерпевало значительных изменений. И сейчас, в случае внештатной ситуации и приземления корабля не в родной стране, он будет тут же возвращен владельцам.

Космические летательные аппараты – это самая быстрая недвижимость, а, кроме того, самая дорогая. Только запуск современного космического судна сегодня обходится в $ 150 000 000.

По сравнению с этой, по истине астрономической цифрой, земля, если так вообще можно называть поверхность других планет и спутников, в космосе стоит совсем не дорого.

Участок в один акр на Луне или на Марсе сегодня можно купить всего за $ 19 - $ 40.

ЕГСН - любая недвижимость.

У каждого риелтора, во всяком случае, у каждого московского риелтора, наверняка была ситуация, когда клиенты, заложив деньги в ячейку, начинали ругаться на предмет того, у кого до конца регистрации останется ключ. И практика показывает, что если такой спор возник, то увещевания, что доступом к ячейке является вовсе не ключ, а документы, прописанные в договоре, как правило, не действуют.

Продавец кипятится и аргументирует свою потребность в ключе тем, что договор купли-продажи он уже подписал, а денег еще не получил. Похожие аргументы и у покупателя – он еще не получил квартиру, но уже отдал деньги.

С одной стороны, правы оба, а с другой – спор ни о чем! Важен не ключ (его всегда можно в банке восстановить, заплатив в пределах 3 000 рублей), а условия доступа к ячейке. Порой именно они становятся преградой на пути получения денег.

Эксперты Единой городской службы недвижимости рассказали, что нужно прописывать в договоре аренды ячейки, и от каких условий стоит воздержаться.

Поскольку условия выемки денег для покупателя стандартные – он без всяких условий, после определенного срока может попасть в депозитарий, советы в большей степени касаются продавцов.

1. Для продавца идеальная ситуация, если условием доступа к ячейке будет только свой экземпляр зарегистрированного договора купли-продажи. В этом случае продавец никак не зависит от покупателя и сможет забрать деньги, как только переход права собственности будет зарегистрирован.

2. Не возникнет проблем с получением денег и если условия доступа предполагают наличие у продавца зарегистрированного договора и копии свидетельства о собственности, оформленного на покупателя. Даже, если эту копию покупатель не предоставит, ее можно будет взять в регпалате.

3. Риелторы ЕГСН говорят, что часто покупатели жилья беспокоятся, что бывшие собственники не выпишутся из квартиры, и поэтому настаивают, чтобы в условиях доступа к ячейке была выписка из домовой книги о том, что все ранее прописанные в квартире – выписаны.

Данное условие доступ к ячейке значительно затрудняет. Все дело в том, что такая запись в домовой книге появится только когда собственники пропишутся по новому адресу и данные об этом по уйдут из одного паспортного стола в другой. На это может уйти минимум две недели, тогда, как договор будет зарегистрирован раньше. Поэтому эксперты ЕГСН советую не соглашаться на такое условие, и в качестве доказательства о снятии с рег. учета, предлагать предоставить либо выписку из домовой книги по новому адресу, либо копию страницы паспорта со штампом о новой прописке.

4. Так же специалисты Единой городской службы недвижимости не советуют прописывать в условиях доступа к ячейке нескольких человек. К примеру, родственники продают наследственную квартиру и решают, что деньги из ячейки будут забирать все вместе. Но случится, может всякое, и если один из человек, указанный в договоре не сможет приехать в банк, деньги не получат и остальные.

В случае, когда деньги, полученные от продажи недвижимости нужно разделить, лучше сделать это сразу. Т.е. заложить деньги в отдельные ячейки с индивидуальным доступом для каждого.

5. Отдельно стоит сказать о ситуации, когда квартира продается в цепочке. В этом случае участники сделки будут настаивать, чтобы в условиях доступа были прописаны копии документов всех звеньев альтернативной цепи. Лучше всего, конечно, от такого условия отказаться, но если не получится, то иметь гарантию получения нужных документов. Ею может служить, например, договоренность о том, что расписку о получении денег продавец отдает в обмен на нужные копии. В этом случае руку на пульсе его интересов будет держать и покупатель квартиры.

ЕГСН - гарантированно безопасные сделки с недвижимостью

Даже хочется сказать по-другому – наши малогабаритные квартиры далеко не самые малогабаритные в мире! В то время как в Москве самая маленькая из ныне выставленных на продажу квартир имеет площадь 13,6 м2, американка Фелиция Коэн живет в квартире, общая площадь которой 8,3 м2.

В квартире Фелиции есть все, что нужно: санузел, кухня с микроволновой печью и холодильником, кабинет, а под самым потолком – спальня. Женщина признается, что вначале студия вызывала у нее приступы панического страха, но его победила, сделав жилище максимально уютным и функциональным, и сейчас ни за что не хочет никуда перебираться. Еще бы, мини-квартира находится в самом центре Нью-Йорка и платит Фелиция за нее всего лишь (!) 700 $, тогда, как ее соседи арендуют квартиры за 3 000 $.

Сюжет о том, как организовать крошечный дом

Эксперты компании Единая городская служба недвижимости сходятся во мнении, что будь такая квартира в Москве, арендным успехом, она, несомненно, пользовалась бы. А располагайся она в самом центре российской столицы, ее цена могла бы быть и выше.
Эксперты отдела аренды компании ЕГСН говорят, что сегодня за такую цену можно арендовать пятнадцатиметровую квартиру на бульваре Генерала Карбышева или, например, на 9-ой Парковой улице.

Как уже было сказано выше, самая маленькая квартира, из тех, что выставлены сейчас на продажу в Москве, имеет площадь 13,6 м2. Находится эта квартира в пяти минутах езды от станции метро Семеновская на улице Буракова. Она же и самая дешевая – ее цена 3 000 000 рублей.



А вот семнадцатиметровая квартира на Открытом шоссе стоит дороже больше, чем на полмиллиона рублей – 3 560 000 рублей. Но зато эта квартира имеет отдельную, пусть и всего трехметровую кухню.



За 3 600 000 рублей готовы продать вполне уютную квартиру на Химкинском бульваре в двух минутах ходьбы от станции метро Сходненская.




Столько же стоит и семнадцатиметровая квартира на Щелковском шоссе. Эту квартиру отличает свежий и качественный ремонт.



На девятой Парковой улице малогабаритную квартиру можно купить за 3 800 000 рублей. А за 4 800 000 рублей можно приобрести маленькую квартиру (16,5 м2) в самом центре Москвы – на Тверской-Ямской улице. Это будет поистине эксклюзивное приобретение, поскольку в центре таких квартир крайне мало.

Местами же массовой концентрации малогабаритных квартир в Москве можно назвать станции метро Щелковская, Улица Подбельского, Семеновская, Полежаевская и Перово.

P.S. Сегодня, продолжая собирать информацию по теме и наткнувшись еще на одну мизерную квартиру, я подумала, а есть ли вообще предел малогабаритности жилья?