В менталитете российского (постсоветского) покупателя.

Так уже видимо сложилось со времен наших предков, русские любят верить в чудо. Именно поэтому их больше всего обманывают на рынках зарубежной недвижимости, особенно в странах с отсутствием двухсторонних отношения между Россией, так как доказать иностранному гр-ну своё право в таких странах фактически нереально.
За рубежом не принято платить сразу, как правило вся недвижимость покупается в кредит, и это правильно. Особенно это правильно в контексте Северного Кипра, так как чем больше и чем на дольше продавец-застройщик будет поставлен в зависимость от продавца, тем лучше для самого покупателя. Титул то Вы свой получите только тогда когда Вам выдаст разрешение на покупку го-во. Поэтому не имея рычагов против системы, Вы прямолинейно рискуете оказаться жертвой этой же системы. Это одна из основных причин почему нет смысла в покупке вторичной недвижимости Северного Кипра, независимо от супер-пупер предложений с сумасшедшими скидками. Кстати в некоторых случаях необоснованная скидка - первый показатель неликвида.

2 правила инвестора:
1) Перестаньте думать о заоблачном росте цен, как только Вы в это поверили - Вы попали. Если бы какое-то "заманчивое" предложение, было бы действительно настолько хорошее и привлекательное, то поверье в то что оно бы Вам точно не досталось бы. Всё остальное - иллюзия и самообман.
2) При покупке - инвестиции в недвижимое имущество, в первую очередь нужно думать о рентном доходе и о возвратности капиталовложения. На зарубежном рынке недвижимости существуют варианты от 4 до 20% годовых, так что если Вам где-то будете получать 10%, то поверьте что это уже не плохо. Прошли времена сказок, когда все повыкупали пассивы на первой береговой линии к морю, за которые в итоге приходится платить больше за обслуживание и т.д... Думайте о РЕАЛЬНОМ рентном доходе и это уже будет первый и грамотный шаг при покупке зарубежной недвижимости.
Самое главное в этих 2-х пунктах то, что рентный доход - можно предсказать, в то время как рост цен - непредсказуем. Именно поэтому крупные игроки рынка недвижимости, инвестиционные фонды, не закладывают в прибыль и риски рост-падение цен, они в первую очередь руководствуются коэффициентом рентабельности от сдачи в аренду.
Если Вы решили инвестировать без кредита (рассрочки) - это не совсем правильно, мягко говоря - Вы занимаетесь ерундой :), т.е. сама суть инвестиции теряет смысл. Вся суть любой инвестиции заключается в получении гарантированной прибыли (сдача в аренду) и покрытие за счет этих средств самой ипотеки-кредита. Также выгодно покупать недвижимость в процессе строительства и таким образом получать финансирование от застройщика. Ваш риск будет прямопропорционален сумме инвестиции, во многих случаях инвестор на выходе получает +20-30% прибыли.
В последнее время грамотные инвесторы, не включают эмоции нравится недвижимость или нет, они руководствуются цифрами, так как они финансируют для получения дохода, т.е. % окупаемости объекта и на рынке есть довольно много предложений, историю которых можно проанализировать и понять насколько выгодно будет это капиталовложение.
Проверить ликвидность объекта довольно легко - для этого нужно увидеть насколько реально получить гибкое финансирование, либо со стороны банка либо со стороны застройщика. Объясню почему.
Никакой банк не выдаст кредит Вам либо застройщику без уверенности в том что данный объект ликвиден, поэтому если Вы видите на рынке продукт с хорошей ипотекой, это значит только одно - объект имеет хорошую ликвидность.

Теперь поговорим о самых неликвидных регионах--странах с точки зрения финансирования:
1) Болгария. 2) Египет. 3) Колабрия (Италия). Не кажется ли Вам странным тот факт что именно в этих странах массово скупают(ли) недвижимость наши соотечественники? Банк в первую очередь думает о ликвидности того либо иного продукта, думаете ли Вы об этом, инвестируя 100% в непризнанное гос-во, которое не выдает разрешение на покупку всем иностранцам.
Запомните, Банк и кредит - лакмусовая бумажка, индикатор ликвидности недвижимости. Теперь попрубуйте пойти в один и тот-же турецкий банк на Северном Кипре и Турции и взять кредит под покупку недвижимости как иностранец. Все ваши вопросы автоматически исчезнут, так как скорее всего в Турции Вам дадут кредит (само собой при определенных условиях), а на Северном Кипре даже говорить не будут по этому вопросу. Благодаря своей квалификации (CeMAP) и опыту работы в Ремаксе, я был неоднократно свидетелем различных схем получения кредита иностранцами для покупки недвижимости в ЕС, но был крайне удивлён, когда банки Турции отказавались в выдаче кредитов для граждан ЕС под недвижимость Северного Кипра. Турецкие титулы, гарантийные письма с работы, мало что помогало, единственное что они готовы были рассматривать это наличие гарантий в ЕС или Турции (напоминаю, что речь шла о Турецких банках). Поэтому воспользуйтесь а не наоборот, в случае если у застройщика есть возможность выдать Вам хороший и долгосрочный кредит на Северном Кипре, значит у него всё в порядке с ликвидностью и деньгами. Я бы вообще не рассматривал недвижимость Северного Кипра без кредита, за наличные сейчас можно всё что угодно купить на умирающих ранках ЕС и это скорее всего только начало падения, дальше будет еще хуже, по крайней мере для улучшения рынков ЕС нет весомых предпосылок на момент написания данной статьи.

РОССИЯ и россияне - оазис неликвида. Отсутствие опыта и знаний породило мусорку неликвида на рынке зарубежной недвижимости в России, который в настоящее время так бурно развивается. За границей в инвестициях в недвижимость занимаются поколениями, именно поэтому в таких странах ЕС как Великобритания, Швейцария, Франция можно покупать недвижимость с закрытыми глазами, ведь на всё и везде есть страховки и гос.органы которые следят за соблюдением закона.
Именно поэтому зачастую российские выставки зарубежной недвижимости выглядят как шоу неликвида с доминирующей Болгарией. К примеру если Вы посетите выставку недвижимости в Лондоне или в другом городе ЕС, то Вы вряд ли вообще увидите представителей Болгарии, а если и увидите - то это будет не более 2-3% от общего кол-ва участников.

По теме:

Как обманывают при покупке зарубежной недвижимости.

"Лёд тронулся" вместе с грамотными инвестициями в зарубежную недвижимость!

Интересные вопросы, которые не любят обсуждать агенты недвижимости и застройщики:

• Сколько % стоимости м2 заложено застройщиком в маркетинг и комиссии агенту?
Болгария - до 40%, Египет - до 30%, Турция и Кипр - 15-20%. Англия - 3%.
Интересным фактором является то, что хорошие застройщики не работают эксклюзивно только с российским рынком недвижимости. Ликвидные объекты недвижимости хорошо расходятся на местном рынке. Хорошие проекты не нуждаются в дорогой рекламе и выходе на дорогой российсский рынок, в то время когда существует гораздо более простой и дешевый рынок ЕС или Азии. Также важно понимать о наличии спроса на местном рынке на тот либо иной объект инвестиции.
• Значит ли это что застройщик сделает скидку?
Конечно нет: ему надо кормить свою армию архитекторов, продавцов, бухгалтеров. Как правило агент знает минимальную цену от застройщика и сможет добиться лучшего дисконта чем Вы рассчитываете получить от самого застройщика. Обойти агента - утопия российского покупателя. Проблемная недвижимость в основе своей не продается международными агентами с хорошей репутацией. На местном рынке можно купить всё что угодно.
• Почему некоторые агенты концентрируются на продаже вторичного жилья?
Такие сделки тяжело проконтролировать со стороны гос-ва и именно при таких сделках агенты получают максимальные комиссии, т.е. по сути продавец вправе выставить любую цену, но сколько он заплатит агенту остается загадкой. Также сделки со вторичной недвижимостью наиболее опасные с точки зрения надежности титулов и всего вышеуказанного: ликвидности, проверяемости, истории и т.п...

Россияне верят не в это, а в классных парней-продавцов. Нельзя эксплуатировать своё собственное доверие по принципу: я доверяю человеку. Нужно понимать и осозновать основные принципы инвестора - покупка с целью получения максимальной прибыли. Агент Вам понадобится лишь для того что бы сэкономить Ваше время и деньги в изучении рынка и поиске подходящего объекта недвижимости. Дальше Вы уже сами должны следовать принципам инвестора. Совет инвестору всегда один - надо концентрироваться на объекте недвижимости, а не на том кто его продает. Что бы в этом всём разобраться Вам понадобится профессиональная помощь консалтинговой компании. Наш подход предметно отличается от других, так как наш принцип сводится не к продаже недвижимости - а к покупке вместе с Вами!


В политике.

Многие согласятся с тем, что Европейский Союз совершил большую ошибку, когда в 2004 году принял в свой состав Южный Кипр, несмотря на то, что Греки-Киприоты отказались принять План Аннана, целью которого было объединение острова. К сожалению, страны-участницы ЕС слепо верили в Греко-Киприотскую пропаганду и в то, что они проголосуют «за» объединение. В итоге Южный Кипр вошел в состав ЕС и на протяжении вот уже шести лет эта небольшая страна обладает полномочиями сравнимыми с Германией и Францией (или даже Великобританией). Кроме того, благодаря Южному Кипру и праву вето, которое у него есть, ЕС приобрел репутацию организации, которая не умеет держать слово. Перед референдумом по вопросу принятия Плана Аннана, Европейский Союз пообещал, что если Турки-Киприоты проголосуют «за», они получат должное вознаграждение. Изоляции Севера будет положен конец, кроме того, будет оказано необходимое экономическое содействие и помощь в налаживании торговых связей. Однако 1 мая 2004 года, когда Южный Кипр был принят в состав ЕС, ситуация изменилось, и любые попытки со стороны ЕС выполнить обещания, данные Северному Кипру, наталкиваются на упорное сопротивление Юга.
В конце концов, любая страна в первую очередь заботиться о своих интересах и ведет политику, которая ей выгодна. Даже решение Германии поставить под угрозу финансовую стабильность страны с целью поддержания других стран-участниц еврозоны, которые находятся на грани краха, на самом деле, не так альтруистично, как оно кажется на первый взгляд. Согласившись оказать финансовую помощь другим странам, Германия в первую очередь следовала инстинкту самосохранения.
Начиная с 1949 года, когда образовалась Федеративная Республика Германия, стремления Германии были направлены на осуществление «Европейской мечты», определяющим моментом которой было создание единой валюты. Крах евро нанес бы сокрушительный удар не только экономике Германии, но, что немаловажно, ее национальной гордости. С этой точки зрения вполне можно если не принять, то хотя бы понять позицию Греков-Киприотов и их нежелание позволить Европейскому Союзу оказать поддержку Северному Кипру, поскольку если такая поддержка будет оказана, у Турков-Киприотов пропадет всякая необходимость в урегулировании Кипрского вопроса и воссоединении.
Однако иногда Греки-Киприоты действуют в порыве гнева, совсем не задумываясь о последствиях. Яркий пример тому недавние события в Сирии и Иране. Весь мир напряженно следит за событиями в Сирии, где власти идут на убийство своих же граждан, чтобы предотвратить демонстрации против тирании. Кроме того, у Ирана появилась возможность стать ядерной державой. Эти события дестабилизируют и без того неустойчивый регион. Ввиду своего географического положения и связей Турция, как никто другой, может оценить обстановку и предложить возможные решения. Учитывая этот факт, Франция предложила Турции принять участие во встрече Министров Иностранных Дел Европейского Союза, на повестке дня которой - обсуждение ответной реакции ЕС на события в Сирии и Иране. Однако Греки-Киприоты наложили вето на это, безусловно, разумное предложение. Остается только предполагать, как долго Европа будет мириться с выходками Южного Кипра.

В покупке недвижимости.

В то время когда страны всего мира борясь с экономическим кризисом принимают законы упрощающие процесс покупки зарубежной недвижимости введя облегчение в получении ВНЖ, гражданства, налоги и т.п.. Северный Кипр поражает своей еще большей закрытостью для иностранного инвестора: 1) Процесс покупки отягощает налог за перевод титулов в 6%. 2) Получение ВНЖ стало сложнее и как правило его ставят сначала на 6 месяцев с последующим продлением... Вывод - готовимся к очередному сюрпризу...
Как решают вопросы на Юге Кипра:
2 декабря прошлого года принят закон о временной отмене госпошлины за передачу прав собственности на недвижимость (transfer fees). Данный закон принят с целью - стимулировать рост продаж от застройщиков (первичную недвижимость), и будет действовать в течение 6 месяцев.
Новый документ определяет следующие условия:
- для сделок с НДС госпошлина не выплачивается;
- для сделок без НДС платится 50% пошлины.

Мы все знаем, что покупатели неохотно переводят право собственности (Титул) на своё имя из-за её высокой стоимости, а так же неохотно рассматривают дорогую недвижимость по той же причине. Сейчас же на все контракты, подписанные со 2 декабря и в течение последующих 6 месяцев покупатели не будут платить налог на перевод собственности (transfer fees), даже если ещё Титула нет, т.е. когда он выйдет в будущем, собственники не будет платить согласно этому закону.
Кипрское правительство приняло новый законопроект, по которому покупатели недвижимости на острове будут получать право собственности на нее, независимо от того, является ли продавец должником по этой недвижимости.

Отсутствие у некоторых международных покупателей недвижимости права собственности на их дома вызвало недавно много неприятностей на кипрском рынке недвижимости, когда недобросовестные застройщики перезакладывали, а затем продавали недвижимость ничего не знающим инвесторам.

Примеры таких покупателей, которые, являясь законными владельцами и заплатив полную стоимость, но не получив права собственности, были насильственно выселены из своих домов полицией, часто приводились в средствах массовой информации, в частности Великобритании.

В 2011 году основные инвесторы в недвижимость Кипра были русские и китайцы и основной причиной увеличения спроса со стороны русских и китайских покупателей является право на получение визы на проживание. Русские хорошо знают об этом законе, а теперь и китайцы стремятся воспользоваться этим правом. Китайские покупатели обычно выбирают квартиры, которые не находятся на береговой линии, в то время как русские, как правило, покупают виллы и апартаменты.
Все вышеперечисленные введения Республикой Кипр, повысили продажи недвижимости со стороны иностранцев, по данным аналитической компании Overseas Guides Company (OGC) на 7.8% в годовом соотношении.
_ _ _ _ _

Фотоотчет по выставкам недвижимости с участием ДОМ-ИНФО: http://dom-info.eu/galleries/gallery_dominfo