Спецпроект "Недвижимость" на RB.ru

2006 г. оказался рекордным для российского рынка недвижимости, а 2009 г. - продемонстрировал рекорды падения. За 2006 г. цены на московские квартиры, по данным портала "Индикаторы рынка недвижимости", выросли в среднем на 87,9% - с $2232 до $4193 за кв. м, а доходность инвестиций в недвижимость в среднем более чем в 10 раз превышала доходность банковских депозитов. Однако затем рост резко замедлился, и в начале 2007-го началась коррекция. К августу 2007 г. цены стабилизировались, а осенью наметился небольшой рост, связанный с сезонным повышением покупательной активности. В декабре 2007 г. цена московского жилья вернулась к январским показателям - $4200 за кв. м..

В 2009 г. ситуация поменялась кардинальным образом: По данным московской регистрационной службы, в феврале 2009 г. сделок по купле-продаже вторичного жилья было заключено на 47% меньше, чем за аналогичный период 2008 г. Это рекордное падение рынка жилья за всю его историю. Еще хуже обстоят дела с ипотекой: количество ипотечных сделок начало сокращаться в сентябре 2008 г. К февралю 2009 г. цифра сократилась на порядок: в феврале 2008 г. было зарегистрировано 1460 ипотечных сделок, тогда как в феврале 2009 г. - только 181. Таким образом, падение составило 88,6%, по данным "Ведомостей". Весной 2009 г. спрос на московскую недвижимость начал возвращаться. По данным управления Федеральной регистрационной службы (ФРС) по Москве, в марте-апреле в Москве было заключено почти в два раз больше сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке, чем в первые два месяца года - 9124 против 4626, - пишет RB.ru.

Ведущие региональные рынки следуют тем же тенденциям, что и московский рынок. Московскому рынку недвижимости участники рынка и аналитики уделяют особое внимание. В нашумевшей статье "Города-суперзвезды" экономисты Дж. Журко, Кр. Майер и Т. Синай утверждают, что города, обладающие особым статусом (Лондон, Париж, Нью-Йорк, и т.д.), будут демонстрировать постоянно расширяющийся разрыв в стоимости жилья по сравнению с другими городами. Москва, несомненно, относится к таким городам.

По данным компании Knight Frank, которая проанализировала динамику изменения цен на рынках элитного жилья Москвы и Лондона за одиннадцать месяцев 2007 г., темпы роста цен на элитную недвижимость Москвы на 8,9% превысили аналогичный показатель для Центрального Лондона. Ценообразование в Лондоне и Москве обладает схожими характеристиками. Это дисбаланс спроса и предложения в сегменте и ограниченное количество площадок под новое строительство. При этом высокие темпы роста цен в Москве характерны для развивающихся рынков, тогда как в Лондоне они связаны со статусом признанного мирового финансового и культурного центра.

Изменения в отраслевом законодательстве

Тенденции на рынке новостроек в 2007 г. были связаны с новым Градостроительным кодексом и запретом ранее широко распространенной практики точечной застройки, чему в кодексе уделено особое внимание. В связи с этим многие мелкие застройщики вынуждены переходить на рынки регионов, так как не могут осваивать большие объемы строительства. Вероятно, что, например, на московском строительном рынке останутся лишь крупные девелоперы, способные реализовывать комплексные проекты.

В 2007 г. продолжило сказываться и усложнение работы в области жилой недвижимости, вызванное принятием новой редакции закона "О долевом строительстве" (214-ФЗ) в середине 2006 г. Некоторые участники рынка считают, эти поправки не улучшили правила игры, но ограничили возможности застройщика.

Весной 2008 г. Дума может принять новый закон о налоге на недвижимость. Вводить его будут постепенно, начиная с 2009 г., но платить придется с рыночной стоимости объекта. Несомненно, это окажет существенное влияние на российский рынок недвижимости.

IPO и диверсификация в недвижимости

У застройщиков в этих условиях два пути: фиксировать стоимость компании или диверсифицировать портфель проектов, выходя в новые для себя сегменты. В 2007 г. наблюдался скачок активности российских девелоперов в плане проведения IPO (примеры: AFI Development Л. Леваева, группа "ПИК). Другие участники рынка предпочли размещению акций союз с западными фирмами (например, Morgan Stanley приобрел 25% акций девелоперской компании RBI - одного из основных игроков на рынке Санкт-Петербурга).

Одновременно с этим девелоперы жилой недвижимости все более активно занялись диверсификацией бизнеса и начали увеличивать портфели своих проектов в области коммерческой недвижимости, где нехватка предложения наблюдается во всех сегментах: офисном, торговом, складском. По доходности коммерческая недвижимость сопоставима с элитным жильем. Но обладание объектами коммерческой недвижимости увеличивает капитализацию компаний, создавая дополнительные возможности для привлечения финансовых средств.

Коммерческая недвижимость

Во всех странах мира рынки находятся в состоянии рецессии, в результате чего спрос на офисные помещения значительно сокращается, сообщается в Глобальном обзоре рынка офисной недвижимости 2009 года компании Colliers International. В отчете представлен анализ ставок аренды, уровня вакантных помещений и инвестиционной активности 173 крупнейших городов 55 стран 6 регионов мира. В частности, наибольшее падение деловой активности наблюдается на рынках США, Японии и большинства европейских стран. Во всех регионах отмечается повышение уровня вакантных площадей и падение ставок аренды. Активность на рынке инвестиционных продаж также ограничена в виду общего сокращения экономической активности. Во многих регионах объем инвестиционных сделок за 2008 год был на 50% меньше по сравнению с 2007 годом.

В 2007 г. форматы коммерческой недвижимости, как правило, были ограничены офисными и торогово-развлекательными центрами. Гостиничный бизнес имеет больший срок окупаемости и требует больших затрат на старте. Девелоперы "снимали сливки" с офисного бума. В 2007 г. только в Москве было построено около 1 450 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В, что почти в 2 раза превышает объем площадей, введенных в эксплуатацию в 2006 г. При этом за неполный 2007 г., по данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, престижные офисы подорожали на 65,4%. Дисбаланс между возможностями застройщиков и потребностями делового мира сохранится еще как минимум до 2010 г. Средняя арендная ставка на рынке офисной недвижимости в сегменте А в 2007 г. составляла порядка $1000 в год за кв.м. Что касается офисных помещений класса В, то лишь за октябрь 2007 г. арендная ставка повысилась на 11%, составив на конец 2007 г. порядка $700 за кв. м. В ближайшее время рост арендных ставок будет только продолжаться. Однако офисное строительство также сталкивается со сложным механизмом получения различных разрешений, ограниченным количеством подрядных организаций, и дефицитом электроэнергии. К тому же уже сейчас найти в столице хорошее место под бизнес-центр достаточно трудно. Поэтому девелоперы все пристальнее смотрят за МКАД. Туда же движутся и московские ритейлеры. С начала 2007 г. там открылось 10 торговых центров. Предложение же складов на московском рынке в 2008 г., по данным компании Praedium подтянется к спросу. Пока оно отстает. Отсюда рост арендных ставок: в 2007 г. - на 7-8%.

Гостиницы и отели

Емкость российского гостиничного рынка в 2007 г. оценивалась в $2 млрд. Почти половина этой суммы приходится на Москву, при этом она значительно уступает другим крупным европейским городам по количеству отелей. До 2008 г. московский номерной фонд увеличивался довольно медленно: на 7-8% ежегодно. К 2010 г. общее количество койкомест планируется довести до 186 тыс. (в 2007 г. было 68 тыс.). Но дефицит гостиниц туристического класса, без которых развитие массового туризма невозможно.

В результате реконструкции крупные гостиницы советского образца (среди них "Москва", "Минск", "Россия", "Интурист") должны повысить свою категорию до 4-5 звезд и в центре города почти не останется трехзвездных отелей. А эти отели относятся к туристическому классу, без которых невозможно развитие массового туризма. Имеено они наиболее дефицитны в Москве.

Доступность недвижимости

Московское правительство держит строительный бизнес в городе под чутким контролем. В 2007 г. надо было избавить рынок от невостребованных квартир, которые грузом ложились на баланс строительных фирм и мешали им переходить к освоению новых площадок, а значит, пополнять бюджет города гигантскими выплатами по инвестиционным контрактам. Московские очередники вдруг стали продвигаться по очереди. А Мэр Лужков объявил о предстоящем увеличении объемов строительства муниципального жилья на 24%, до 2,23 млн кв. м (46,5% от всего объема жилья, которое построено в 2007 г.). Кроме того, схема расчетов застройщиков с городом претерпела изменения. До 2003 г. инвестор должен был отдавать порядка 30% построенной площади, а сейчас рассчитывается с городом деньгами. Размер выплат определяется с учетом стоимости квадратного метра на рынке. Если раньше показатель стоимости квадратного метра в спальных районах составлял $1000-1500, то сегодня он определен как $2000-2400.

Тем не менее, по данным компании Rway, 90% москвичей не могут приобрести жилье в столице даже при помощи ипотеки. Это неудивительно, ведь по данным Росстата, в 2006 г., среднероссийская стоимость 60 кв. м жилья на первичном рынке соответствовала среднедушевому денежному доходу за 15,9 лет.

Интересно, что при этом до 40% квартир в Москве сдается в аренду. Арендные ставки на столичные квартиры не перестают расти. Так, если в июне 2007 г. минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры составляла порядка $650 в месяц, то на конец октября было затруднительно найти квартиру меньше чем за $850. Традиционно самые дешевые квартиры расположены в Восточном административном округе, а наиболее дорогие - в центре. Среди спальных районов Москвы по стоимости аренды лидируют Северный и Западный округа, где минимальная стоимость аренды составляет $910 и $970 соответственно.

Хотя арендные ставки на московские квартиры с начала года подросли на 26%, арендная доходность пока не покрывает инфляцию. Ипотечные платежи остаются выше арендных, но дистанция между ними сокращается. И чем дальше, тем менее очевидным будет выбор между арендой жилья и покупкой его в кредит.

Рынок риэлторских услуг

Объем рынка риэлторских услуг в Москве составляет от $150 млн до $250-300 млн. Единовременно на рынке выставлено на продажу около 25 000 - 30 000 квартир. Ежемесячно риэлторы проводят около 5000 - 8000 сделок. Около 1500 сделок приходится на долю крупнейших агентств. Это ?Инком? (14-15% сделок), ?Миэль? (8-11%), МИАН и ?Бест? (примерно по 3%). Продажей элитных квартир занимается несколько крупных риэлторских агентств - Penny Lane Realty, Kirsanova Realty, Soho Realty, ?Калинка-Риэлти?. В 2006 г. оборот рынка элитной недвижимости составил около $1 млрд. Рынок недвижимости в России мог бы развиваться более активно в случае принятия закона о риэлторской деятельности в котором четко были бы регламентированы стандарты оказания риелторских услуг, требования к профессиональным участникам рынка и их ответственность.

В 2008 г. на российском рынке недвижимости революционных изменений не ожидается. Опыт 2007 г. показал, что даже резкий рост цен на нефть не оказывает на него прямого влияния. По всей видимости, и президентские выборы 2008 г. существенного влияния на этот рынок не окажут: как показали минувшие парламентские выборы, политический курс в России стабилен и каким-либо изменениям в среднесрочной перспективе не подвергнется.

Согласно прогнозу Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстроя) по итогам 2007 г. подорожание жилья в общероссийском масштабе не превысит уровень инфляции. Прогнозы же аналитиков на 2008 г. радикально отличаются. По мнению агентства Rway, к началу 2009 г. долларовые цены на жилье разного класса упадут на 20?40% от максимальных значений осени 2006 г. А Российская гильдия риелторов полагает, что цены за год ? с весны 2008 г. по весну 2009 г. вдвое вырастут, и что дальнейшее повышение цен на жилье на уровне 20?25% в год в России будет обусловлено ростом экономики и реальных доходов населения и продолжится еще 10?15 лет.

Словарь терминов

Использованы материалы: Независимая газета, Ведомости, SmartMoney, Профиль, Коммерсант, Компания, Газета, РБК, Росстат, МИАН, Российская гильдия риелторов, ИРН, Квадратный метр, МИАН, Knight Frank, Swiss Realty Group, CB Richard Ellis Noble Gibbons, Praedium, Rway, Секрет фирмы, 28.05.2007