Ещё не зарегистрированы? Регистрация на RB.ru и Viadeo
Закрыть
Присоединяйтесь к 60 миллионам профессионалов в сети viadeo.com
i

Фото
Загрузить
Пол

С
условиями использования сервиса
Закрыть
my-crop
   
Согласие на обработку и передачу персональных данных
Настоящим выражаю ЗАО КБ «Ситибанк» согласие на обработку моих персональных данных.
Настоящим выражаю ЗАО КБ «Ситибанк», 125047, г. Москва, ул. Гашека, д. 8-10, стр.1, свое безусловное и неограниченное во времени согласие на обработку моих персональных данных (в т.ч. биометрических), указанных в настоящем заявлении, либо иным образом, предоставленных мной ЗАО КБ «Ситибанк», а также на передачу моих персональных данных (в том числе трансграничную передачу) для их обработки филиалами, представительствами, аффилированными лицами, агентами Ситибанка и дочерними компаниями Citigroup Inc. ЗАО КБ «Ситибанк» и другие операторы персональных данных вправе использовать при обработке моих персональных данных (включающей сбор, систематизацию, анализ, накопление, хранение, уточнение, использование, передачу, уничтожение и иные действия) автоматизированный, механический, ручной и любой иной способ по усмотрению, а также вправе осуществлять трансграничную передачу моих персональных данных в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области персональных данных. Обработка указанных выше персональных данных осуществляется с целью предварительной оценки кредитоспособности, предоставления мне банковских, инвестиционных, страховых и иных услуг и продуктов, хранения данных, ведения статистической отчетности, управления рисками, выполнения предъявляемых ЗАО КБ «Ситибанк» требований, а также с иными незапрещенными законодательством Российской Федерации целями. Отзыв моего согласия на обработку персональных данных может быть осуществлен только путем подачи мной письменного заявления ЗАО КБ «Ситибанк».
Ситибанк вправе отказать в предоставлении запрашиваемого кредита без объяснения причин отказа. Банк оставляет за собой право отказать в предоставлении предварительного расчета условий кредита без объяснения причин.
ПОИСК КАРЬЕРА ОФИС ИНСАЙД ТЕСТЫ ОБРАЗОВАНИЕ КОМПАНИИ
Сообщение об опечатке
Комментарий:
Ваш аккаунт успешно зарегистрирован.

На вашу почту выслано письмо с подтверждением регистрации.

Необходимо в течении трех часов подтвердить регистрацию.

Ваш аккаунт активирован.

Закрыть
Для работы с сайтом необходимо включить Cookies
Вы используете устаревшую версию браузера
Для правильной работы сайта загрузите и установите один из браузеров:

Недвижимость - надежное инвестирование. Действительно?

опубликовано: 10.02.2012 в 17:02
,
обновлено: 10.02.2012 в 17:12
МАТЕРИАЛ ДОБАВЛЕН ПОЛЬЗОВАТЕЛЕМ САЙТА


недвижимость - надежное инвестирование. действительно?





Часть 2
Недвижимость топового инвестиционного класса, будь это комплекс с апартаментами, зарубежные "holiday homes" высокого качества или коммерческая недвижимость подобно шопинг моллу и офисному зданию, может быть отдельным сегментом хорошо просчитанного частного инвестиционного портфеля.
В то время как прямые инвестиции в европейскую коммерческую недвижимость как правило требуют инвестиционного минимума 50 млн евро или больше, поэтому главным образом проводятся посредством профессиональных инвесторов и управляющих фондов, апартаменты же отдаваемые под лизинг или holiday homes доступны для вложений индивидуальным частным инвесторам.

По сравнению с другими видами частных инвестиционных активов, инвестиции в недвижимость имеют несколько важных отличий:

1.Это недвижимо, стационарно. Самое главное преимущество частной недвижимой собственности в долгосрочной стабильности может быстро стать недостатком, если местоположение недвижимости приходит в упадок от общей политической и экономической ситуации страны. В этом случае Вы не в состоянии мгновенно поменять дислокацию своей недвижимости, как в случае с чисто финансовыми инвестициями, подобно акциям или государственным облигациям.
2.Нехватка ликвидных средств. Хотя так называемые "рыночные цены" на недвижимость в топовых местоположениях широко распространяются агентами по продаже недвижимости и консалтинговыми фирмами (включая Benesteem), эти цены должны расцениваться как приблизительный индикатор. Фактическая цена собственности всегда назначается индивидуально между этими двумя сторонами в результате переговоров. Нет никакой прозрачной фиксации цен как на фондовой бирже, и если Вы хотите продать, на это могут потребоваться месяцы, пока Вы не подпишите контракт с потенциальным покупателем.
3.Расходы, издержки владельца. Объекты относящиеся к недвижимой собственности несут много непрерывных, фиксированных расходов для владельца. Некоторые из них относятся к страхованию гражданской ответственности, к резервному фонду по поддержанию здания или резидентскому налогу, которые регулируются законом Центральной Европы, большинство из перечисленного даже не существуют в Российской Федерации. Недооценивание общей стоимости собственности является одной из наиболее распространенных ошибок частных инвесторов, особенно если собственность расположена за рубежом.
Но если недвижимая собственность правильно выбрана и тщательно управляема, тогда данный объект инвестиционного вложения обеспечен долгосрочной защитой и стабильным доходом с ренты. А если под этим объектом недвижимости понимается чудесный holiday home в какой-либо европейской стране, скажем на Швейцарском или Австрийском горнолыжном курорте, то владелец получает еще один немаловажный плюс - возможность приятного отдыха с семьей или с друзьями.

Как и каждый вид вложения , требующий вовлечение значительной суммы денег, вложения относящееся к недвижимости требует глубокого и всестороннего анализа степени риска. Это еще более важно, поскольку эти инвестиции свяжут Вас на много лет; Вы не можете вынуть мгновенно инвестиции из недвижимости просто подав распоряжение о продаже, как это возможно с корпоративными акциями или государственными облигациями.

Давайте посмотрим на наиболее важные типы рисков при инвестирование в недвижимость, и как контролировать их.

Рыночный риск

Рыночный риск, также называют ценовым риском, это риск, когда рынок движется против Ваших инвестиций. Данный вид риска присущ всем видам инвестирования, мы будем рассчитывать, что цена стоимости объекта недвижимости будет расти при долгосрочной позиции. В любом случае стоимость вырастит по отношению курса инфляции, чтобы защитить наши активы от девальвации.

Конечно, каждый риэлтор или девелопер по недвижимости скажет, "цена на такой фантастический объект может только расти" когда вы будете просматривать его предложения. Но это неправда, бесчисленные тому примеры, от японского пузыря по недвижимости в 1990-х и катастрофы MBS -рынка в 2008 (который привел к последнему большому финансовому кризису) до проблем с недвижимостью Дубая в 2009, служит тому доказательством. И такие катастрофы происходят и в высоко развитых экономически благосостоятельных странах! Диаграмма 1 показывает среднюю стоимость недвижимости топового инвестиционного класса за прошлые 30 лет по отобранным рынкам и ясно иллюстрирует эти факты.


В качестве аргумента Вы можете сказать, что падение цены не волнует Вас до тех пор пока Вы не решились на продажу. Но по закону экономики рейтинг лизинга недвижимости напрямую связан с ценой на недвижимость. А это значит, если цены падают, Вы почувствуете существенную разницу в доходе с лизинга. Кроме того, если недвижимость была частично профинансирована через ипотеку (которая в Европе является неплохой идеей, беря во внимание аспекты налоговой оптимизации даже для богатых клиентов), то сопутствующая ценность могла упасть ниже критического уровня, которая тогда потребует рефинансирования и/или более высоких процентных ставок. Этот самый механизм в США вызвал большой финансовый кризис в 2008г.

Так как же контролировать рыночный риск?

Риск-анализ - сложная задача, и профессиональные инвесторы или фонды обычно возлагают данную задачу на инвестиционных консультантов. В любом случае, вот несколько основных фактов и методов, которые должен знать каждый частный инвестор, несущий свои капиталы в недвижимость.

1. Проанализировать на долгосрочной перспективе поведение Рынка

Долгосрочность развития цен на недвижимость один из важнейших индикаторов при оценке ситуации рынка недвижимости. В сфере инвестиционных анализов недвижимости, долгосрочность, означает минимум 20, лучше 30 лет. Идеально, рынок должен показывать непрерывный, устойчивый рост цен, без скачков, но абсолютно выше местного курса инфляции. Это говорит о том, что рынок развит и зрел, и мы можем ожидать, что ценовая тенденция пойдет по данному пути и в будущем.

Будьте осторожны, если ценовая кривая показывает резкое повышение; это может означать "overheated market" рынок перегрет, так называемый "пузырь". Такой пузырь может быстро взорваться и вылиться в рыночный крах, показательный пример Япония и Дубай.

Ценовая кривая во времена кризисов или экономического спада - надежная мера стабильности рынка. Как отмечено в диаграмме 1, австрийские и швейцарские рынки показали только очень небольшую реакцию на финансовый кризис 2008/2009гг, что означает, что эти рынки можно рассматривать как зону безопасности для того, чтобы защитить Ваши инвестиции от потерь.

2. Выполнить Анализ Макроэкономики

Анализ Макроэкономики дает оценку общей экономической ситуации, инфраструктуры, и в случае holiday homes, оценку туристическому качеству региона, где находится недвижимость. Эти факторы напрямую влияют на будущие тенденции ценовой политики на недвижимость и лизинг апартаментов. Очевидно, что в регионах экономического роста и отличной инфраструктуры более состоятельные люди будут жить, что само собой подгоняет цены вверх. С другой стороны, если основная автомагистраль или расширение аэропорта будут запланированы по соседству с Вашей недвижимостью, то цена жилого помещения, вероятно, понизится.

Для holiday homes, важны такие специализированные туристические показатели как коэффициент заполняемости, средние расходы гостя, доход за комнату (REVPAR) и другие ключевые показатели эффективности, позволяющие инвестору (или его инвестиционному консультанту) вычислить разумный ожидаемый доход с лизинга, который мог быть получен в будущем. Такое вычисление - также обязательный элемент для переговоров банка, если Вы хотите профинансировать некоторую часть за счет ипотеки.


3. Выполнить Анализ Микроэкономики

Этот вид анализа рассматривает вопрос, справедлива ли цена собственности (в пользу инвестора), и какова динамика цен ожидается за данный объект в будущем. Поэтому должно быть оценено точное местоположение собственности в области, структурная ценность здания, ежегодные затраты собственности и еще многие детали. Чтобы сделать это профессионально, аналитик нуждается в знании местных особенностей, должен изучить региональный план использования земли и выполнить деловые экономические вычисления подобно "Дисконтированному денежному потоку" метода (DCF), который проверяет, оправдывает ли ожидаемый лизинговый доход покупную цену при долгосрочной перспективе.

Подлинный и надежный анализ требует намного больше чем просто посещения недвижимости с проверкой красоты здания и простукивания стен, проверяя на прочность. Аналитические методы, описанные в этом эссе, сложные и отнимающие много времени, и, если собственность расположена за рубежом, потребуется знание местного языка и контакты с местными властями и правительством. Все это требует усилий, чтобы не переоценить объект, расположенный в "деградирующем" регионе, где Вы можете легко потерять значительную сумму денег. Поэтому хорошая идея для инвестора - обратиться за советом и помощью к независимой консалтинговой фирме, которая имеет региональную экспертизу и может обеспечить этот анализ профессионально.

Последующие статьи из этой серии будут о риске контрагента и геополитических рисках.

Чтобы прочитать эти статьи сначала, нажмите здесь (( Ссылка на первую страницу)).



Алла Кнаппе.
0
0
0
0
0