Как не попасться на уловки риелторов при покупке недвижимости за рубежом

"400 относительно честных способов отъема денег у населения", которые используют недобросовестные риелторы, - это разнообразные манипуляции с комиссионными, ценами на объекты, а иногда - прямой обман клиента. Как обойти эти ловушки при покупке дома за рубежом, рассказывают профессионалы, дорожащие своей репутацией.

Рядом с серьезными и успешными профессионалами в сфере продаж зарубежной недвижимости работают компании, которые в лучшем случае некомпетентны, а в худшем - сознательно идут на обман клиента. Универсального противоядия от непрофессионального поведения риелторов, конечно, не существует, однако, соблюдая простые правила и зная некоторые тонкости, можно сберечь время, деньги и нервные клетки.

"Во-первых, сделки юридически проходят на территории зарубежных государств от Чили до Таиланда, - говорит Олег Гаврилов, руководитель инвестиционного форума RREF. - В каждой из стран есть свои тонкости законодательства и особенности при регистрации собственности. Различаются как правила ведения сделок, так и этические нормы".

Например, очень жесткое законодательство в Германии, Австрии, Швейцарии и в ряде других стран с устоявшимися рынками недвижимости практически исключает возможность мошенничества. Совсем иначе обстоят дела на развивающихся рынках Египта, Турции, Болгарии и некоторых других стран.

Во-вторых, покупатели зачастую проводят свои сделки в режиме конфиденциальности, стремясь не афишировать вывоз капитала и размещение его за рубежом, и мошенники с удовольствием этим пользуются.

"Третья причина безнаказанности мошенников кроется в структуре агентского рынка, - объясняет Олег Гаврилов. - Риелторы выступают лишь в роли распространителей информации об объектах (именно это и указано в договорах с зарубежными девелоперами), за что и получают комиссионные. Клиенту же для анализа качества объекта в другой стране, его ликвидности, строительных характеристик, деталей и особенностей месторасположения элементарно не хватает времени и знаний. Даже ознакомительные туры обычно занимают всего несколько дней и состоят из коротких показов объектов и легкого знакомства с регионом. Кроме того, на этот рынок легко попасть. Достаточно лишь сделать сайт, поставить телефон, обзвонить знакомых... и одним риелтором стало больше".

Какие распространенные методы мелкого и крупного мошенничества существуют на рынке? Зная опасные места, можно их легко обойти.

Арсенал афериста

Известный трюк - двойные комиссии, которые берутся с продавца и покупателя (по 3-5% от стоимости недвижимости). Чтобы не попасться на эту удочку, важно помнить: при продаже новостройки комиссию агенту всегда платит компания-застройщик. На вторичном рынке, как правило, комиссию также платит только продавец, однако в некоторых странах, например в Италии, комиссию платят обе стороны.

Более тяжелая артиллерия - продажа заведомо неликвидных объектов. Во время кризиса ряд объектов в зарубежных странах потерял до 50% стоимости из-за плохого качества строительства, слабой инфраструктуры, неудачного месторасположения. Продавцы предлагают их по очень низкой цене, обещая, что, мол, скоро начнется рост и стоимость взлетит многократно. Тут важно умерить жажду обогащения и понять, почему цена такая низкая. Простой и верный способ узнать всю правду об объекте - прийти на выставку в качестве агента и поговорить с застройщиком о том, какую комиссию он предлагает за реализацию этого жилья. Следует насторожиться, если комиссия существенно выше обычной.

"Нужно понимать, что если продавцом названа цена гораздо ниже средней по региону, то у этой недвижимости есть проблемы. И не стоит гнаться за дешевизной, ведь бесплатный сыр бывает только в мышеловке", - говорит Сергей Козлов, глава представительства компании Lemestia group.

Создать финансовые проблемы клиентам риелторы могут и без злого умысла, просто из-за некомпетентности. "Непрофессиональные маклеры могут не заметить некоторых важных пунктов в договоре и оформить сделку на квартиру с обременениями или, например, без права делать там ремонт, - говорит Наталья Полякова, директор компании Kennen GmbH. - К нам обратились пострадавшие покупатели из Екатеринбурга. Они купили квартиру в Берлине у непрофессионального маклера, заставившего переплатить большие суммы за обслуживание и даже подавшего иск в суд. Ситуация была настолько запущена, что решать проблемы пришлось в течение года. А можно было избежать сложностей, попросив у маклера лицензию и составив с ним договор".

Доверяй и проверяй

От выбора агентства напрямую зависит результат поисков, а главное, самой сделки. Серьезные игроки уберегут клиентов от проблем, а непрофессиональные, наоборот, создадут массу неприятностей. "Нас до сих пор поражает выбор некоторых покупателей, когда мы сообщаем ему реальное положение дел на рынке либо правдивые сведения о конкретном объекте, - удивляется генеральный директор компании "Место под солнцем" Иван Птушкин, - особенно если ситуация негативная. Часто люди, услышав не то, что им нравится, обращаются к другим агентам, обещающим золотые горы. Такое впечатление, что часть российских покупателей по-прежнему верят в небылицы".

Как проверить, надежно ли агентство? Генеральный директор компании GreenField Property International Валентина Нагиева выделяет три принципиальных критерия: репутация на рынке, проведенные ранее сделки с российскими партнерами, документальное оформление договоренностей. "Если вы видите красивый сайт, звучное название и фотографии объектов, не поленитесь, посмотрите документы, - говорит Наталья Полякова. - В Германии можно создать предприятие с уставным капиталом в один евро. Видя документы, вы понимаете, чем отвечает перед клиентами агентство: тысячами евро или одним". Крупные международные агентства слишком дорожат своей репутацией, чтобы допускать мошенничество.

Иван Птушкин считает, что может быть рискованно обращаться напрямую к зарубежным агентствам, не имеющим представительства в России и проверенной  репутации: "В этом случае покупатель практически не защищен, и локальная компания может манипулировать сделкой, как ей захочется. Зарубежный агент в данном случае не боится потерять репутацию, так как клиент далеко, а в другой стране его никто не знает. Тем более на чужой территории могут возникнуть сложности и с судебной защитой".

"Не поддавайтесь на возгласы о том, что "это последняя квартира, последняя вилла в регионе", - говорит Наталья Полякова. - Конечно, это может быть правдой, тогда лучше зарезервировать объект. Однако обязательно обеспечьте возвратность депозита, если вы вносите его перед просмотром. Очень важно при совершении покупки пользоваться услугами квалифицированного юриста, работающего в той стране, где находится недвижимость".

"По-прежнему работает древняя система рекомендаций. Очень часто покупатель рекомендует компанию родственникам и друзьям. Если он прошел все этапы оформления и вступил в право собственности, это хорошая гарантия профессионализма и честности, - советует Сергей Козлов. - Если же среди знакомых и друзей нет обладателей зарубежной недвижимости, то существует интернет, где многие вопросы обсуждаются в блогах и на форумах. Если положительные комментарии счастливые обладатели оставляют нечасто, то уж негативный отзыв о компании всплывет всегда".

Поздно пить боржоми?

Превентивные меры полезны, когда договор еще не подписан и не заплачено ни евро. Но что делать, когда факт мошенничества налицо? Иван Птушкин советует прибегнуть к помощи независимого юриста в стране покупки. Валентина Нагиева рекомендует обратиться в ассоциации по защите прав приобретателей-нерезидентов, существующие в некоторых странах. Постоянно идут разговоры о создании "черного списка"  застройщиков и агентств. Однако до сих пор имена мошенников известны лишь по слухам. "Белые" же списки всегда на виду: в СМИ, на выставках, форумах в сфере строительства и недвижимости.

Материал предоставлен журналом Homes Overseas