Что будет с ценами на недвижимость и ипотекой в 2015 году?

Ослабление национальной валюты и поднятие ключевой ставки Центробанком сулят перемены на рынке недвижимости. Эксперты ожидают падения цен на жилье на 10-15%, но воспользоваться удачным моментом и купить квартиру смогут только те, у кого хватит только собственных средств - вместе с удешевлением недвижимости резко подорожает ипотека.


Фото: РИА Новости

В свете последних событий наступает относительно выгодный период для покупки недвижимости: темпы роста цен на жилую недвижимость в рублях в ближайшие несколько лет останутся ниже уровня потребительской инфляции. Финансовый аналитик ИХ "ФИНАМ" Тимур Нигматуллин объясняет, что снижение цен в реальном выражении произойдет из-за увеличения фискальной нагрузки при переходе на оценку по кадастровой стоимости. "Более того, из-за снижения реальных доходов населения, увеличения ключевой ставки ЦБ и роста ставок по ипотечным кредитам уровень спроса на квартиры также замедлится, соответственно упадет цена на них", - уверен он. "Если речь идет об "инвестиционной" квартире, то покупать ее в большинстве случаев нет смысла, так как ее стоимость в долларах может продолжить снижение, а в рублях - показать околонулевую динамику, существенно ниже инфляции. Гораздо интереснее сейчас банковские депозиты: после роста ключевой ставки ЦБ по ним можно найти ставку до 22% годовых при 9,1% годовой инфляции", - считает Нигматуллин.

Директор Института стратегического анализа ФБК Игорь Николаев согласен, что изменение налогового законодательства изменит цены на квартиры, что будет идеальным условием для тех, кому нужно просто "пристроить деньги".

В конкретных цифрах сегодня сложно дать прогноз по росту/падению цен на недвижимость, считает руководитель направления развития и внедрения технологии персонального финансового планирования банка "БКС Премьер" Сергей Дейнека, поскольку ситуация слишком нестабильна, а решения неожиданны. "Даже если мы посмотрим на авторитетные прогнозы по экономической ситуации месячной давности, увидим, что абсолютное большинство из них не сбылось. Вероятно, в краткосрочной перспективе рублевые цены могут повыситься, особенно на новые объекты - застройщикам придется компенсировать риск подорожавших из-за ставки кредитов, а консервативно настроенные граждане предпочтут приобрести жилье, "чтобы деньги не сгорели". В среднесрочной перспективе следует ожидать снижения цен, так как спрос может снизиться из-за меньшей доступности ипотеки, ведь в целом количество сделок по приобретению недвижимости с привлечением ипотечных кредитов в РФ довольно велико и влияет на спрос", - поясняет Дейнека.

О понятии "выгодности" покупки недвижимости эксперты рассуждают по-разному. Скажем, если человек сейчас снимает квартиру и накопил определенную сумму денег на собственное жилье, то для него, скорее всего, будет более выгодным шагом (в том числе психологически) приобрести жилье сейчас и перестать платить деньги за аренду, а не надеяться на резкое снижение цен через несколько месяцев. Если человек запланировал покупку недвижимости с инвестиционными целями, например, для последующей сдачи в аренду, лучше подождать до стабилизации ситуации, вложив средства в менее рискованные инструменты, например, в краткосрочный банковский вклад или облигации, в структурный продукт с защитой, считает Сергей Дейнека. Доходность по таким продуктам сейчас представляется очень привлекательной, особенно в соотношении с рисками.

О рисках банкротства застройщиков и недостроя

Массового банкротства девелоперов аналитики не ожидают. Тем не менее, нынешнее снижение спроса и рост процентных ставок в экономике сократит их рентабельность на 30-50%, считает Тимур Нигматуллин. "В среднем такого рода бизнес останется прибыльным. Но я бы все равно не вкладывался в недвижимость на стадии строительства из-за ожидаемо слабого спроса на более выгодные готовые объекты", - отметил эксперт.

Председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников уверен в повышении стоимости реализации девелоперских проектов. "Учитывая текущую общеэкономическую неопределенность и без того высокие ставки по кредитам для бизнеса, большинство девелоперских проектов станут просто нерентабельными", - отметил он.

Приобретать объекты на стадии "огороженной площадки" или "котлована" в краткосрочной перспективе - более рискованное мероприятие, чем раньше, поскольку риски недостроя возрастут из-за удорожания кредитов, предоставляемых банками самим застройщикам, и из-за удорожания ипотечных кредитов. Вероятно, что некоторые застройщики окажутся не готовы к столь резкому повышению ставки (до 17%), поэтому, если покупки квартир на этапе строительства совсем прекратятся, риск заморозки строек увеличится еще сильнее, а, как вариант, в случае такой покупки можно рассмотреть страхование от риска недостроя.

Как повышение ключевой ставки Центробанка до 17% отразится на ипотеке

Директор департамента маркетинга и продаж ГК "Лидер Групп" Дмитрий Пантелеймонов поясняет, почему дешевой ипотеки в ближайшем будущем мы не увидим. "Для рядового потребителя увеличение ставки до беспрецедентного уровня в 17% означает не что иное, как пропорциональный рост ставок по всем видам кредитов, в том числе по ипотеке. По сути, ЦБ кредитует коммерческие банки по ключевой ставке, а те, в свою очередь, выдают деньги потребителям под тот же процент, плюс величину собственной прибыли", - анализирует непростую ситуацию эксперт.

Чего не стоит делать рядовому потребителю, так это пытаться перехитрить рынок и найти "идеальный момент" для покупки жилья по самой выгодной цене, считает Сергей Дейнека. Во-первых, есть основания предполагать, что в течение одного-двух лет экономическая ситуация начнет стабилизироваться вызывая, как следствие, снижение ставок по кредитам. Во-вторых, банки предлагают очень выгодные условия по вкладам (уже около 20% годовых), в том числе долгосрочным, опять же из-за повышения ставки.

Простой пример предлагает разобрать Сергей Дейнека: "Покупка квартиры за 5 млн рублей с первоначальным взносом в 1 млн рублей, с ипотечным кредитом под 19% годовых на 20 лет: ежемесячный платеж - почти 65 тысяч рублей, величина переплаты - более 11 млн. Покупка через год квартиры, подорожавшей, например, до 5,5 млн рублей с первоначальным взносом в 1,2 млн рублей (проценты по депозиту), с ипотечным кредитом со снизившейся ставкой, например, до 14% годовых: ежемесячный платеж - 53,5 тысячи рублей, величина переплаты - 8,5 млн".